产业园开发运营逐渐从冷门业务，发展成了一条热门赛道。由于政策支持，以及传统房企在多元化业务布局上的不断深入，这条赛道的参与主体已经越来越多样了。

　　然而，这些年各地新开发产业园的发展定位、产品形态与运营模式，似乎却并没有变得更加丰富，反而同质化的问题却愈发凸显出来。

　　在供应井喷下的同质竞争陷阱，产业园区究竟如何去突破？

　　要打破这种僵持格局，难点并不在于规划、建造或是招商等具体环节上，而是在于产业思维的扭转创新。产业园区，不要凭空去制造差别，而是应该去发现差别。

　　一、找准产业导向

　　作出突破的第一步，必然是先找准园区的产业导向。没有导向就没有定位，没有精准定位就必然沦为同质化。

　　首先，必须结合当地实际情况来做。各个城市的产业基础与结构是不一样的，必须要将调研工作做扎实，摸清当地的产业现状，找出优势产业。

　　其次，必须围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出过自己的产业扶持政策，扶持的方向不尽相同，这有可能成为园区定位突破的关键。

　　比如江浙地区会重点扶持纺织、石油化工、先进农业等产业；西部的四川等地区重点扶持生物医药、信息产业与旅游业等。围绕政策导向来做定位，能在招商阶段获得更多来自政府的助力。

　　其三，摸清产业链分工，锚定细分市场，这是最关键的一步。

　　如果产业园给自己定位成一个高端制造业园区，就开始对外招商了。那基本相当于给别人写明信片的时候，地址只写到省份就没有了。这对于园区后续的定向招商并没有什么帮助。

　　选定主导的产业大类之后，必须结合当地产业发展状况和园区自身的实际条件，在产业大类中选定最适合发展的细分产业。

　　如果是大规模的产业园区，就可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。如果能在招商阶段引进一些龙头企业，那么产业链的吸附效应是很显著的。

　　但如果是规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游中，细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大，那么小型园区为单一产业、甚至是某一家龙头企业，专门打造成配套产业园，也是完全可行的。

　　二、承接园区定位的产品规划

　　在许多产业重镇中，好的厂房总是一厂难求。比如在杭州湾大湾区的一些城市，优质的厂房产品的价格天花板一再被打破，无论是租金还是售价，都在稳步提升。

　　其关键还是在于，房企能否牢牢抓住产业特性和企业痛点，把产品真正做到好用。

　　规模大的园区，可以自己做产业生态，打造成集商务办公+技术研发+生产展销为一体的全生命周期型综合园区。这样无论是创业公司、中小企业还是龙头，都可以聚集在园区内，形成强劲的产业动力。

　　针对办公需求，可以将孵化器、加速器、商务办公等空间形态都囊括进去，甚至也可以做一点高端办公，承接总部企业的需求，但必须谨慎调整配比。

　　针对研发与生产需求，可以把中型生产、轻生产、轻加工、研发、测试、设计等全生产环节所需要的不同空间，全都做出来，满足整条产业链的进驻需要。

　　但规模较小的园区，就要更慎重地规划自己的产品形态，将产品做精、做深，承接区域内尚未被充分满足的产业空间需求。

　　比如在有些一线城市中，许多企业的总部还留在这里，但生产线已大规模迁出，然而还有部分技术研发与测试团队，需要与总部保持密切联系。那么针对这样的需求，来打造研发型厂房就是可行的。

　　总之，园区必须根据自身的实际情况，以及细分定位来做产品。

　　中小型园区不要盲目追求产品线的完备，可以更多地采取跟随与承接的策略；大型园区则要紧扣主导产业，认真规划每一个产品组团，确保园区能够服务到整条产业链。

　　另一方面，硬件参数是企业用户最关注的核心要素。

　　在做产品前务必做好充分调研，确保厂房和研发建筑的柱距、层高、承重、货梯配置、走廊宽度、卸货区、垂直物流动线、货车转弯半径等设计细节，都全部符合产业链用户的需求。

　　过去设计写字楼的时候参数相对简单，所以初入产业地产领域的房企很容易忽略这些细节。但空间的硬件条件，其实是企业不可突破的底线。

　　三、借助外力拓宽招商渠道

　　不想把园区招“花”、沦为面目模糊的普通工业园的话，招商定力是一定不能少的。在这一点上，必须要加强对招商团队的约束与考核。不仅是招商业绩的考核，还要包括对招商精准度的审核。

　　另外，一个思维上的误区也需要被打破。即，如果招商情况不理想，那房企应该做的是进一步去拓宽招商渠道、寻求外部的助力与合作，而不是反过来在园区的定位上作让步（定位本身出现明显偏差的除外）。

　　对外合作的模式有很多，包括加强产学研机构联动、向地方政府寻求资源协助、设立基金以投代引、寻找更加细分的行业推广资源等等。

　　实际上，向当地政府寻求帮助是很好的办法。现在许多发达城市的商务局、投推署、工信局等部门，“产业服务”意识是很强的。

　　只要有好的园区产品在供应，他们会十分积极地为园区嫁接资源，引入优质企业。毕竟成功促成优质产业/企业在辖区内落地，也是各部门工作成绩的重要体现。

　　因此，做产业园区一定要学会向政府部门求助，加强双方的信息互通与合作。

　　另外，招商目标产业的专业展会、行业沙龙、技术成果交流展示会等等活动，也是园区推广的重要平台。尤其是那些争取到了产业扶持政策、企业补贴的园区，在这些细分行业的活动中，是很有宣传优势的。

　　实际上，产业地产发展至今，招商实操的方法可谓花样百出，模式越来越成熟。只要园区定位和产品工作都做得足够扎实，那么会有很多种方式来招商。千万不要在这个环节上，破坏掉园区的战略基础。

　　四、园区服务为产业发展赋能

　　现在许多产业地产商都已经认识到，服务好企业用户，对一个园区的长远发展有多么重要。产业园的长线运营逻辑，已经逐渐刻入到他们的基因中。

　　实际上，我们现在时常听到的那些园区金融服务、上市指导服务、智能化服务等等，其实只是标配或是基建部分。

　　而能体现出“产业服务”精髓的，是那些真正为产业发展赋能、为企业的经营生产过程降本提效的服务。

　　要构建有针对性的产业服务体系，还是得回到产业定位在这个原点上来。不同产业的经营生产痛点，注定是不一样的。

　　比如物流仓储产业，痛点可能在于货物出入库效率、运输效率、特殊仓储空间等；

　　生物医药产业痛点可能在于特殊实验环境、特殊存储、废料保存与运输等；

　　制造业的痛点，又可能在于货运效率、设备上楼、原材料成本、库存管理等方面。

　　真正意义上的产服，是会围绕园区主导产业的特性和实际痛点来展开的。无论是空间硬件还是软性服务，都需要为产业链提供切实的帮助。

　　结 语

　　随着产业地产赛道热度的不断上升，园区发展商已经到了必须打造核心竞争力的阶段了。园区建设具有更强的针对性，它对某一个具体领域里面的供求关系有更加深刻的理解。对客户需求以及需求的增长更加的明确。

　　产业园区必须是客户需求的映射，是产业发展需要的具象呈现。只有把产业园做到这种程度，才有可能建立核心竞争力。

　　不同的电商卖家，由于资金实力、产品、价格、促销能力、营销策划能力、团队等等方面有差异，下面小编就给大家来详细介绍下电商行业的8种运营模式。希望能帮助到大家。

　　一、智能销售模式

　　智能销售模式是电商利用品牌知名度和美誉度，借助营销策划到位的详情页和媒体宣传，促销顾客自动下单的销售模式。

　　低价销售模式有两种方式：一是高质中价模式。即产品质量好，但价格定位中档。有些知名度很高的名牌产品，产品质量很好，但为了快速打开市场，认为抢占顾客比获取利润更重要，因此，采用低价销售模式。二是中质低价模式。即卖家的产品质量属于中档，价格定位低档。

　　低价销售模式是属于非常好的销售模式，毕竟顾客在购买产品时对价格非常敏感，用价格吸引顾客是非常好的手段。

　　二、活动销售模式

　　活动销售模式是电商非常擅长的又是常用的销售模式。它是电商卖家借助活动来销售产品的模式。电商促销有店铺促销和平台促销，有日常促销和节假日促销，还有造节大促销。

　　1、电商平台活动

　　电商平台充分利用我国传统的节假日开展促销活动，同时，电商平台利用自己的优势，又进行造节活动。如年货节、3.7女神节、当当书香节、京东6.18、苏宁8.18、唯品会撒娇节、天猫双十一、黑色星期五、亚马逊海外购、网易考拉海购、小红书“红色星期五”、淘宝京东双十二......如此多的各类购物狂欢节，不仅引来了海量顾客，创造了电商销售的神奇！

　　卖家通过参与电商平台活动，如果营销策划到位，可以带来大量的流量和销量。所以，很多卖家都会积极参与电商平台的促销活动。

　　2、店铺促销活动

　　店铺促销活动是卖家单独开展的促销活动，一般是营业推广活动，如，“满就送”、“满就减”、“满就赠”、打折、多买多送等活动。

　　店铺促销活动要取得成功，就必须事先做好营销策划，特别是赠品促销要提早准备，宣传推广要到位，否则，活动效果不会理想。

　　三、直播销售模式

　　随着直播带货的兴起和发展，直播销售模式是很多卖家采用的销售模式。然而，很多卖家的直播销售效果不很理想，不是因为产品不好，而是没有充分认识直播销售，只是模仿头部主播的直播带货玩法，这是错误的。

　　头部主播直播销售凭借的是知名度，利用知名度打压供应商的价格，用超低价做销售，销售的产品又是品牌知名度高的产品。因此，头部主播的直播带货很大优势，这是中小卖家无法与头部主播直播销售比拼的原因。

　　卖家采用直播销售模式，必须根据自己店铺的特点、产品特点、主播特点等设计一套自己独有的直播销售模式。只有这样，才能真正实现直播销售。

　　四、品牌销售模式

　　品牌销售模式的优势是：由于顾客认牌购买，也由于电商平台对品牌实行流量倾斜政策，会分配给品牌更多的免费流量。因此，品牌本身就是流量。

　　品牌销售模式不仅是凭品牌带动销售，更重要的是借品牌打造自己的销售平台。小米成立初期只是通过“轻营销”模式销售手机，现在小米宣称自己是一个互联网公司，用小米品牌销售其他公司的产品，很多公司与小米公司合作，借小米品牌销售产品。

　　上面就是关于电商行业的8种运营模式的全部内容，希望大家能对这个知识有所熟悉。也希望能帮助到大家。